Considerações Geras Sobre Condomínios II…

Começamos hoje, respondendo dois leitores, informando o art. 1.345 (Lei 10.406/02 – CC) que regula o débito de unidade que diz: “O adquirente de unidade responde pelos débitos do alienante, em relação ao condomínio, inclusive multas e juros moratórios”. Daí a Razão do último item do artigo do dia 18/08/19.

Vamos aproveitar para esclarecer sobre o que a lei denomina “unidade autônoma”. Conforme o próprio nome, é a unidade privada de cada condômino (proprietário): a casa, o apartamento e também a vaga da área de estacionamento de veículos (garagem). O proprietário é o responsável pela sua unidade autônoma e deve zelar, por sua conta e risco, pelo bom uso e conservação da mesma. Lembramos que todos e quaisquer reparo deve ser efetuado por ele, desde que o problema seja ou esteja originado em sua unidade autônoma.

Como exemplo, vejamos: caso haja infiltração de água, vinda da unidade autônoma acima, por negligência do proprietário, é este, sem dúvida, que deverá reparar o dano. É em razão dessa unidade autônoma a fixação da taxa de condomínio a ser paga, isto é, a quota mensal de contribuição segundo a lei corresponde à fração ideal do espaço ocupado por cada unidade, exceto se houver estipulado ao contrário previamente na convenção.

A lei nº 8009/90, que disciplina a impenhorabilidade, não abriga a inadimplência da taxa de condomínio em corpo, podendo o condômino ter seu imóvel vinculado ao débito penhorado.

Pode ocorrer casos em que o direito de uso privativo de uma determinada área seja fator de utilidade e de valor econômico. Assim, as coberturas das edificações, por exemplo, que pela sua própria natureza são áreas comuns e que, em tese, deveriam construir-se em um espaço aberto e útil aos demais condôminos. Contudo, para que haja valorização para obtenção de maiores lucros, os incorporadores estabelecem, quando das minutas das convenções (registradas junto com as incorporações) que a unidade do último andar (pavimento) terá também direito de uso privativo do terraço de cobertura. Isso faz com que os condôminos dos demais andares, ao adquirirem suas unidades renunciem automaticamente ao direito de uso da cobertura, por aderir a uma convenção de condomínio já estabelecida. É importante ressalvar que mesmo o condômino detentor do direito de uso exclusivo da cobertura não poderá construir naquele espaço, exceto se a convenção assim permitir e se houver estrutura que possa suportar as obras, e que a mesma não altere a fachada do prédio. Caso ocorra construção ilegal, nas áreas de uso privativo, o síndico pode, bem como qualquer outro condômino, individualmente, pela via judicial, embarcar as obras. Deve-se observar que caso a construção já se encontra pronta, tanto o síndico como qualquer outro condômino, usando a via judicial, buscar a demolição das construções ilegais e a indenização pelos danos decorrentes do fato.

Tendo em vista a complexidade que envolve a gestão condominial, deve o síndico buscar conhecimentos e também orientar-se para que possa desenvolver com eficiência, bem como dar orientação nas decisões das assembleias.

Até o próximo.

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