O administrador de condomínios, por si ou por meio de sua empresa, que constitui e representa, na qualidade de outorgante, compromete-se a prestar ao condomínio, na qualidade de outorgado, os serviços necessários e os extraordinários de sua competência mesmo que não sejam no contrato identificados, sob pena de falta grave e de rescisão do contrato com responsabilidade civil e criminal, inclusive com indenização por danos materiais e morais, mediante condições.
O artigo 22, § 2º, da lei 4.591/64 permite que as funções administrativas do síndico sejam confiadas a pessoas de sua confiança, e sob sua inteira responsabilidade, mediante aprovação das assembleias gerais. Nesse ponto, como vemos, a maioria dos síndicos contrata empresas especializadas em administração de condomínios.
Já o artigo 1.348, § 2º da Lei 10.406/02 estabelece que o síndico pode delegar (transferir) a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.
Segundo Antonio José Ferreira Carvalho, “O condomínio nos dias de hoje, funciona como uma pequena empresa. Na maioria das vezes, não tem o síndico tempo suficiente, devido a outros afazeres, para cuidar de toda a parte técnica, fazer a contabilidade, recolher as obrigações sociais, emitir recibos, efetuar pagamento dos empregados, etc. Surgiram então as empresas administradoras de imóveis que, recebendo a delegação de poderes do síndico, passaram a executar as funções administrativas de maneira técnica e perfeita, por possuírem pessoal habilitado, fazendo com que, quase sempre, desaparecessem as figuras individuais, nesses casos, como as do contador que fazia o livro caixa e de alguns administradores isolados que não tinha estrutura suficiente para seguir o desenvolvimento tecnológico”. (O Condomínio na Prática, Lumem Juris, 8ª Edição. p.29).
Daí vimos que o assunto mais importante da vida condominial, que é administração do condomínio, na qual os dispositivos do atual Código Civil (Lei 10.406) virão para complementar o art. 22 da Lei 4.591/64, e, em algumas vezes, alteram-na. Tudo começa com a designação de quem responderá por essa administração. O art. 1.347 (CC) regula: “A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”.
Fica aí confirmada a ideia de que quem administra o condomínio é o síndico. A lei altera o conceito de eleição, determinando que haja uma escolha, ou seja, poderá haver uma eleição, mas caberá também indicação, aclamação ou qualquer outro método para estabelecer quem será o síndico do condomínio, cabendo a cada convenção definir o assunto. Vimos então que a legislação manteve o prazo de até dois anos para o mandato do síndico, permitindo a reeleição por várias vezes, podendo a convenção determinar restrições a isso. Fica claro também que o síndico não precisa ser condômino, podendo ser um terceiro, pessoa física ou jurídica. Razão porque surgiu “o que chamamos de Síndico Profissional”, que são pessoas que se aperfeiçoam com cursos de qualificação e se tornam uma boa solução para os condomínios que não encontram entre os condôminos e moradores quem queira ser o síndico, ou que estejam sendo administrados sem resultados positivos para o condomínio. Temos visto trabalhos de síndicos profissionais com excelentes resultados. Lembramos que esse profissional tem formação específica para exercer o cargo e não pode ser apenas um curioso(a).
É importante salientar que o cargo de síndico não tem vínculo empregatício. Ele recebe remuneração como autônomo, seja condômino ou não.
Sempre somos abordados por síndicos, condôminos e moradores de condomínios, sobre a questão de 13º salários pelo administrador ou pela empresa administradora de condomínios, em alguns casos com o titulo de 13º salário, em outros de forma mascarada como “trabalho extraordinário”, “elaboração e entrega de imposto de renda”, entre outros, mas sem as cautelas de afastar dessas fantasias o principal, ou seja, o valor da cobrança igual ao da mensalidade prevista pelo contrato, que compreende todos os serviços necessários para a escorreita administração. Como não há vínculo empregatício entre condomínio e administradores, a cobrança do 13º salário, legalmente destinado aos empregados sob qualquer título, além de tratar de cobrança indevida, trata-se de cláusula abusiva.
Voltaremos ao assunto, para complementá-lo, em razão do espaço. A partir de hoje, o Consultor Flávio Almeida Chaves Pereira passará a responder as consultas diretamente a cada pessoa.
Até o próximo!