Com a realização do 8º Dia do Síndico, um evento grandioso, os síndicos que ali compareceram saíram diferentes e com novos conhecimentos. Além das excelentes palestras, não podemos esquecer que o contato humano estimula as criaturas, a saber, usar os novos conhecimentos e a sentir que a parceria envolve participação e poder para que cada membro desempenhe o seu papel com compromisso e responsabilidade, onde se aprende os valores de cooperação e solidariedade. Razão pela qual vejo que todo esforço da Lógica Comunicação Humana e seus parceiros, entre eles o nosso Jornal Diário Regional, a TVE e a Rádio Premium FM 107,7, que compõem o Sistema Regional de Comunicação (SIRCOM).
No evento, os síndicos tiveram informações sobre Responsabilidade Civil do Síndico; como tornar sua Edificação Segura (PPCIP); Limpeza Urbana de Juiz de Fora e os Desafios da Coleta Seletiva; Cobrança de Débitos Condominiais, Legislação e Jurisprudência; Energia Solar para Condomínios e Mediação e os Conflitos Condominiais, finalizando com um sorteio de brindes.
Na ocasião, vários síndicos nos solicitaram que escrevêssemos sobre condomínio e gestão condominial de forma didática, para que eles pudessem recortar e ter como uma cartilha (expressão deles). Vamos atendê-los a partir de hoje, já que não teríamos como fazê-lo em um só artigo.
I – Condomínio: A palavra condomínio indica um direito exercido sobre um mesmo bem por várias pessoas, de simultânea, cada qual sobre um quinhão ideal (fração ideal).
As leis que regem o condomínio são a Lei 4.591 de 16/12/1964, alterada pela Lei 10.931 de 02/08/2004, e a 10.406 de 10/01/2002 (Código Civil), que teve sua efetiva aplicação em 10/01/2003, agora ditadas pelos artigos 1.314 a 1.330 (do condomínio em geral) e 1.331 a 1.358 (do condomínio Edílico).
O espírito do direito reside em normatizar o fato social, tornando-o uma regra a ser seguida, gerando, assim, bem-estar social. Condomínio em sentido geral, expressa a ideia de um direito exercido por mais de um indivíduo sobre o mesmo objeto. Daí entendermos condomínio como sendo o direito exercido pelos proprietários sobre suas unidades privativas e sobre as dependências de uso comum de uma edificação construída sob forma de condomínio vertical. Esta instituição pode ser encarada como pessoa jurídica de direito privado e é, representado, ativa e passivamente, pelo síndico. E, na condição de pessoa jurídica de direito privado, responde por danos causados a terceiros, seja pela ação ou pela omissão, tanto do síndico quanto de seus prepostos: o zelador, o porteiro, o vigia, o garagista/manobrista e assim por diante.
De modo a custear as despesas de manutenção das partes de uso comum, é efetuado um rateio, onde todas as despesas condominiais (ordinárias) devem ser suportadas pelo locatário (que é o inquilino) e, as extraordinárias, pelo locador (o dono da unidade). São consideradas despesas ordinárias aquelas necessárias para a conservação, administração e o funcionamento do prédio. Se, por algum motivo, o locatário não pagar as despesas, a obrigação passa para a locador, o qual poderá ser (e deve ser) acionado pelo condomínio, em uma ação de cobrança. Isso abre a possibilidade de o locador, por via regressa, cobrar do locatário, mediante ação de despejo por falta de pagamento de encargos. Assim, o condomínio, em acionando o locador, o fará pelo rito sumário e esta aciona o locatário, após as despesas, o fazendo por ação executiva.
É importante citar, em caso de venda do imóvel, havendo débito do proprietário anterior, a responsabilidade passa ao adquirente do imóvel, inclusive nos juros e muitas, nos moldes do artigo 1.345 do Código Civil.
Até o próximo.
Tirando todas as dúvidas
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Respostas por Flávio Almeida Chaves Pereira – Consultor Condominial
Paulo Aguiar: Inquilino pode participar como membro do conselho consultivo?
Resposta: Não. O conselho consultivo é previsto pelo art.23 § único, da Lei 4.591/64, como um órgão de assessoramento, para auxiliar o síndico, cujas funções são delimitadas pela convenção. É composto de três condôminos, cuja eleição é em Assembleia Geral Ordinária, juntamente como o síndico. Sua existência é obrigatória e somente condôminos podem exercer o cargo.
Roberto Oliveira e Silva: Quais as áreas no condomínio são classificadas como autônomas?
Resposta: Conforme o próprio nome diz, é a unidade privada de cada proprietário (condômino), o apartamento ou sala e também a vaga da garagem. O condômino é responsável pela sua unidade autônoma e deve zelar, por sua conta e risco, pelo bom uso e conservação da coisa. Decorre dessa unidade autônoma, a fixação da taxa de condomínio a ser paga, isto é, a cota de contribuição correspondente a fração local do espaço ocupado por cada unidade, exceto se houver estipulação contraria prevista em convenção