Nestes meus mais de quarenta anos atuando na qualidade de consultor/facilitador em empresas, a partir de 1983 passei a estudar condomínios e tive a experiência de ser síndico do Edilício e Associações, onde pude concluir que administrar um condomínio é bastante complexo, pois, a evolução dos empreendimentos e as demandas, quer sejam residenciais, comerciais ou mistos, exige que o síndico deva conhecer os direitos e deveres dos condôminos e cuidar da manutenção predial – tais como vigilância, moradia e segurança – e estimular os condôminos a também conhecer os mesmos direitos e deveres. Precisamos conhecer a convenção, o regulamento interno do condomínio, além das leis que regem os mesmos, observando o que representa um entrave na administração, já que, periodicamente, são aprovadas nova leis e regulamentações, e o síndico deve ser ponderado e ter o famoso ‘jogo de cintura’.
O síndico precisa ser transparente e aberto, mantendo diálogo com condôminos e moradores, para que as reclamações, elogios e sugestões sejam reportadas diretamente a ele. Logo, deverá também saber ouvir e compreender. Precisa, ainda, ter um cadastro de bons técnicos, como eletricistas, bombeiros, especialistas em engenharia de elevadores e leis trabalhistas, além dos estatutos do menor, do idoso e de pessoas com necessidades especiais. Precisa também ser organizado e manter os documentos, como, por exemplo, os três orçamentos de cada obra realizada.
O síndico não pode deixar essa parte por conta de terceiros, ainda que seja pessoa física ou jurídica que, de acordo com as leis, recebeu aprovação da assembleia, que autorizou delegação de funções administrativas, porque a responsabilidade é dele, síndico. Lembremos o fato de que muitas dessas funções exigem tempo, dedicação e reconhecimento específicos, que se tornam entraves para ele, razão pela qual delega a autoridade a outrem, para executar tarefas administrativas sobre sua inteira responsabilidade.
O síndico tem para ajudá-lo o Conselho Consultivo obrigatório, que deve ser composto de condôminos, mas precisa entender que esse conselho não tem autoridade para aprovar nem suas contas e nem autorizar obras ou qualquer outra ação que vai ter reflexo na comunidade condominial. Daí tem a função de conselheiro do síndico. Lembramos que, em qualquer resultado negativo, a responsabilidade única é do síndico.
Hoje, com a evolução dos empreendimentos e com as demandas diárias do cotidiano, verificamos que administrar condomínios está cada vez mais complexo. Daí o síndico precisar buscar conhecimentos para exercer o cargo, pois, sem experiência suficiente para administrar e responder por eles de acordo com as leis, quando o síndico não tem conhecimento para desenvolver uma gestão otimizada e de forma positiva – que as funções exigem -, temos notado a presença dos síndicos profissionais, cujo trabalho é oferecer todos os serviços que deveriam ser de síndico comum, mas com a vantagem de possuírem profundo conhecimento em gestão e da legislação referente aos condomínios residenciais, comerciais e mistos.
Como resultado, as demandas serão resolvidas de maneira ágil e eficaz, sejam elas obrigatórias por força de lei ou não. É importante, ao contratar um síndico profissional, verificar a sua formação, uma vez que se pode admitir um sem os devidos conhecimentos necessários à complexa missão de gerir o condomínio com eficácia.
Para colaborar com a coluna no “Tirando todas as dúvidas”, contamos com a participação do Consultor de Condomínio Flávio Almeida Chaves Pereira, que além da formação de Síndico Profissional, possui formação jurídica.
TIRANDO TODAS AS DÚVIDAS
Rafael Silva: Um condômino inadimplente pode ser eleito síndico?
Resp: Infelizmente, não havendo proibição na convenção, poderá um condômino inadimplente ser eleito síndico. Todavia, não se aconselha tal eleição, pois caberá ao síndico cobrar as taxas mensais de todos os demais, dar o seu próprio exemplo. Para isso, indicamos que a cláusula proibitiva deve constar na convenção, uma vez que as leis impedem apenas de votar nas assembleias.
Raul Soares: O que seria um condômino antissocial?
Resp: Não existe uma definição na lei, mas deverá ser assim considerado todo aquele que causar incomodo à vizinhança e/ou desvalorização do imóvel, por atos como embriaguez contumaz, uso de drogas, prática de atividades ilícitas, prostituição, produção excessiva de barulho, uso de animais que causem riscos e danosà vizinhança. A lista é interminável, porque o legislador não definiu. Caberá aos juízes, caso a caso, enquadrar os comportamentos à luz do Código Civil.