Voltamos a focar um dos momentos mais importantes para que as administrações dos condomínios, conhecida como Assembleia Geral, permite que os condôminos têm para debater os rumos de condomínios, devendo sua convocação conter informações suficientes e clara para que possa acontecer um debate produtivo e eficaz.
O código Civil atual e outras leis determinam como condições necessária para validar as deliberações das assembleias, os diversos quóruns fixados para cada tipo de assunto. A exigência pode ser no tocante ao número mínimo de votos, ao número de presentes necessários, ou ao quórum necessário para instalar a assembleia em primeira ou segunda chamada.
Basicamente os quóruns para as deliberações podem ser: MAIORIA SIMPLES – é quando o número de votos dos condôminos ou frações ideais representam mais de 50% (cinquenta por cento) dos presentes na Assembleia. MAIORIA ABSOLUTA – é quando a votação alcança 50% (cinquenta por cento) da totalidade dos condôminos, diferente da maioria simples que trata dos presentes. UNANIMIDADE – representa 100% (cem por cento) das frações ideais, e pode dizer a respeito aos presentes em Assembleia ou referir à totalidade dos condôminos. QUÓRUM FRACIONÁRIO OU PERCENTUAL – os mais frequentes são ¼ (um quarto) e 2/3 (dois terços), e são determinados pelas leis, referindo-se a presentes ou a totalidade dos condôminos. É importante observar os quóruns necessários para realizações de obras. Lembramos que o sindico correrá risco de praticar infração se adotar postura autônoma sem respaldo da assembleia ou judicial, cometendo de forma arbitrária fazendo uso do exercício arbitrário das próprias razões.
Devendo o sindico observar o que as leis e convenções regulam para cada situação ou assunto é importante, estabelece a lei 4.591/64 em seu art. 9º, parágrafo 2º, que prevê o quórum de 2/3 das frações ideais que compõe o condomínio. As deliberações não podem, entretanto, cancelar um direito individual, já conhecido previamente, quando da aquisição do imóvel, como por exemplo, a permissão para utilização particular de uma área de uso comum ou a mudança alterações nas fachadas, em tais circunstância, somente em unanimidade se pode alterar.
Outro aspecto interessante é o entendimento de que a “votação secreta” é proibida em assembleia de condomínio. Essa proibição embasa-se primeiro nas necessidades de apurar-se o voto de acordo com a fração ideal de cada unidade e, segundo pela falta de previsão de qualquer sistema de apuração, que não seja a contagem individual e testemunhada pelos presentes para constar a ser validada em ata.
Quando ao local da realização das assembleias, as leis omitem a obrigatoriedade de realizarem-se no próprio prédio. É importante que sempre que possível, realizá-las no próprio edifício pela facilidade com o qual os condôminos terão para deslocar-se ao local.
Lembro que a recusa ou omissão de se consignar em ata falas ou manifestação de condômino configura-se como crime capitulando no art. 299 do código penal.
Até o próximo.