O volume de participações no e-mail da coluna em busca de tirar dúvidas tem um número significativo que nos leva a abordar o assunto partes ou áreas comuns nos condomínios.
A utilização de partes comuns dos prédios, pelo condômino ou por terceiro com exclusividade, suscita diversos enfoques, provoca polêmicas de todas as espécies e ordem, e fomenta litígios, que não raras vezes tem sido submetido à apreciação da justiça.
Vamos abordar, dentro das questões que nos foram consultadas, analisadas juntamente com o advogado Flávio Almeida e o consultor Vitor Homem, dentro do que disciplina o novo Código Civil, nos artigos 1.331 a 1.358, que passou a regular inteiramente o “condomínio em edifícios”, em capitulo denominado “do Condomínio Edilício”.
Ressaltamos que a legislação seja da Lei 4.591/64, seja da 10.406 do novo Código Civil, de preservar as partes comuns da edificação, colocando-as a salvo de eventuais apropriações ou outros embaraços por parte de algum condômino ou pelo próprio condomínio.
Assim é que os incisos I, II e IV do art. 10 da Lei 4.591/64 estabelecem proibição, “a qualquer condômino”, de “alterar a forma externa da fachada”, “decorar as partes e esquadrias externas com tonalidades ou cores diversas das empregadas no conjunto da edificação”, ou “embaraçar o uso das partes comuns”, sujeitando o transgressor ao pagamento de multa e ao desfazimento da obra.
O art. 19, cuidando da utilização da edificação ou do conjunto de edificações, estabelece que o condômino poderá usar as partes e coisas comuns “de maneira a não causar danos ou incômodo aos demais condôminos ou moradores”.
O art. 1.342 estabelece que “a realização de obras em partes comuns, em acréscimo as já existentes, a fim de lhes facilitar ou aumentar a utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos, das partes próprias ou comuns”.
Por fim, o Código atribui ao síndico a responsabilidade de “diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos proprietários (possuidores)” (art. 1.348 inc.V).
Assim, quanto ao uso das partes comuns e suas limitações, vale lembrar que o uso das partes comuns estritamente de acordo com o fim para o qual foram criadas deverá constar da convenção (art. 1.331, III) e, também, de sorte a não prejudicar os demais condôminos, quer na segurança, sossego e saúde, pois são estes os destinatários da norma jurídica em questão.
Como já comentamos, o espírito do direito reside em normatizar o fato social, tornando-o uma regra a ser seguida, gerando assim, bem-estar social. Tanto assim que inúmeras decisões judiciais mostram a necessidade de proibir o exagero e permitir o razoável, onde ninguém pode utilizar, atualmente, de forma livre e ampla qualquer imóvel residencial, comercial ou profissional, sem nele instalar, no local adequado, os equipamentos telefônicos, antenas de rádio e de televisão, ou de transmissão de recados pelos vários sistemas ultimamente usados.
Obrigado! Continuem comunicando conosco através do e-mail tirandotodasduvidas@gmail.com e fale com o consultor Flávio Almeida Chaves Pereira.
Até o próximo!
José Maria Braz Pereira – Consultor de Empresas
