Errata: Corrigindo no artigo de domingo passado a minha redação no item quando abordamos o fato das leis que não regularem o número de procurações que podem ser usadas por pessoas nas Assembleias Gerais nos condomínios, onde diz: “o fato que tal pratica para o uso pode não ser ilegal, mas, é imoral”, e aproveito para complementar é uma prática que não respeita aos demais condôminos que pagam os ônus dos rateios.
Condomínio de um só proprietário: Quando nos é apresentado um prédio pertence a um único dono, a questão principal nesse caso diz a respeito á divisão das despesas. A resposta encontra no §3º do artigo 23 da Lei 8.245/91: “No edifício constituído por unidade imobiliária autônoma, de propriedade da mesma pessoa, os locatórios ficaram obrigados ao pagamento das despesas referidas no §1 Deste artigo, desde que comprovadas”.
Entende-se que nesses casos não haverá propriamente um condomínio, pois a cobrança das despesas não se fundamenta em previsão orçamentária, mas, sim, nas despesas efetivamente realizadas e comprovadas. Isto porque não se baseia no pressuposto legal para previsão orçamentária que é a divisão dos domínios, razão porque a cobrança dos encargos fica condicionada a prévia comprovação. Ou seja, o pagamento não pode ser exigido anteriormente ao gasto efetivo. Uma vez que a relação entre o dono e os inquilinos estaria regulada no contrato firmado pelas partes e não em normais condominiais. Assim não poderia ser exigido do dono do prédio a prestação de contas. Poderia sim, ser exigida a prestação dos serviços que originaram o eventual reembolso de despesas.
Para uma análise mais completa sobre o assunto vamos recorrer a Jurisprudência: “Processual civil, citação. Condomínio. Representação. A consolidação, num só titular, da propriedade de todas as unidades imobiliárias não extingue, por si só, o condomínio instituído na forma da Lei Nº 4.591, de 1964. Recurso Especial não conhecido” (2ª Turma STF, Resp 11466/SP. REL. Ministro Ari Pargendler Julgado em 04.12.95).
“Locação. Encargos. Locador. Proprietários do prédio. Responsabilidade dos Locatários. O proprietário Único de unidades autônomas e locador comum pode cobrar dos inquilinos despesas de administração e conservação do edifício, como se ele constituísse um condomínio.” (3ª Câmara TA/SP. AP 436.350. Rel. Juiz Gomes Varjão, Julgado em 08.08.95).
Daí então, sugerimos que os prédios que se enquadrem no prédio de um dono só ou que não tenham uma convenção, regimento interno e normas de funcionamento procure uma empresa especializada em consultoria condominial para organizar, uma vez que prédios estão enquadrados em “Condomínio Edilício”, pois formam moradia coletiva, transformando assim em um grupo social que precisavam de normas que regulem os direitos e deveres de seus moradores, que estabelecem seus direitos e deveres, bem como critérios de rateios das despesas, penalidades, multas dos moradores, bem como uso das áreas comuns, seguro obrigatório, fachadas, síndico, conselho consultivo, conselho fiscal, assembleias e reuniões e arbitragem e mediação nas relações condominiais e muitos outros instigantes temas.
Lembramos a perenidade do prédio para o caso de sucessão, onde herdeiros ou em caso de venda das unidades sem que haja qualquer tipo de dificuldade ou problemas.
O fato de citarmos as empresas de consultorias condominiais é pelo fato que essas atendem as necessidades dos condomínios, para soluções de problemas específicos, solucionando a pendências, de cada caso, cobrando pelo trabalho realizado e não taxas mensais. Possuindo pessoal altamente qualificado em condomínios, administração e jurídica.
Acreditamos que esclarecendo as dúvidas surgidas quando participamos no excelente programa Mesa de Debates no canal 12, os condôminos possam estar atentos e informados. Continuamos a disposição para quaisquer outros esclarecimentos.