Aos estimados leitores que nos solicitaram focalizar a respeito do assunto título do artigo de hoje, peço desculpas pela demora, pois, é um assunto que a legislação destaca apenas as regras gerais, precisando de um estudo e pesquisa em razão de suas especificidades.
A lei 10.406/02, em seu art. 1.335, diz: são direitos do condômino:
Verificamos que a legislação trata os direitos dos condôminos, ou seja, dos proprietários e não dos locadores (moradores), que são tratados pela legislação de “possuidores”. Assim sendo observar que no Código Civil, trata o assunto de forma indireta que classifica condômino (proprietário); possuidor (morador ou usuário responsável pela unidade autônoma); titular de direito (proprietário ou equiparado nos termos da lei) e membro da Assembleia (titular de direitos ou possuidor, conforme a pauta a ser deliberada).
Aí vemos, que constituem direito do condômino (proprietário):
- I) usar, fluir e livremente dispor das suas unidades, daí a legislação condominial e a própria Constituição Federal, estabelece a autonomia das unidades condominiais, com relação a sua utilização, observando que este uso esteja permitido por lei, normas internas condominiais e, acima de tudo, que não agrida o interesse dos demais proprietários e moradores e consequentemente os interesses da coletividade. Como exemplo citamos, uma unidade condominial sendo usada diferente daquela da finalidade do prédio, ou seja, sendo usada comercialmente num prédio residencial, ou inversamente. Lembramos que até um inadimplente possui o direito de usar e fruir sua unidade que se compõe pela união das partes comuns e as de sua parte exclusiva dentro do condomínio.
Ou seja, o condômino inadimplente não pode ser impedido de usar da piscina, salão de festas etc, sem que haja uma determinação legal ou judicial. Fica claro que o síndico jamais poderá constrangê-lo diretamente e sem ordem judicial a não usar ou fluir seu patrimônio, embora não pague o rateio de despesas, a piscina faz parte da área de lazer de sua propriedade.
- II) Usar partes comuns, conforme a sua destinação, e contanto que não exclua a utilização dos demais possuidores.
Neste inciso, fica bastante clara a regra geral de que a possibilidade de todos usarem as partes comuns do condomínio, uma vez que são todos proprietários, ainda que possa constar na convenção condominial, que fira as leis. Razão porque cada condomínio, deve estar atento na destinação de cada parte comum, para que não cause desconforto aos demais condôminos. As leis não estipulam multas o que pode ser regulado pelas normas internas. Fica entendido que ao alugar ou emprestar uma unidade condominial, o proprietário (condômino) transfere os direitos de uso ao possuidor, não podendo assim usar as áreas comuns do prédio.
III) Votar nas deliberações da Assembleia e delas participar, estando quite fica claramente uma restrição aos inadimplentes que é sua não participação nas assembleias bem como a não validade de seus votos. É importante ressaltar que em caso que gera rateio extra e que dependerão da aprovação de todos, inclusive dos inadimplentes, como caso de obras que dependem de quórum específico, pois, além de atingir o bolso pode alterar a estrutura do prédio, como edificação, onde interpretação da soberania do direito de propriedade em face da inadimplência, que é uma fase provisória. Lembro que o inadimplente após acordo do pagamento de parcelas em atraso, desde que esteja em dia com o pagamento acordado pode votar e participar de assembleias. Continuaremos no próximo. Até lá.