Vamos focalizar o assunto, uma vez que algumas dúvidas foram abordadas por leitores da coluna.
Com advento da lei 10.406/02 (Código Civil), caracterizou que a grande preocupação das gestões condominiais deve ser a que toda a comunidade tenha conhecimento das obras a serem realizadas nos condomínios e discutidas nas assembleias, excetuando as de emergências, que inclusive podem ser realizadas por qualquer condômino, no caso de omissão do gestor.
Em seu artigo 1.341, a lei 10.406/02 (CC) estabelece a exigência de um quórum especifico, para que fique claro ou seja transparente e de interesse da comunidade, sendo, pois, classificada em graus de importância e interesse. Este fato trouxe normas que podemos classifica-las como uma inovação na vida dos condomínios. Isto porque o quórum demonstrará a importância de participação e interesse de todos os condôminos e consequentemente a correta aplicação financeira no patrimônio através de manutenção e modernização do prédio.
É importante lembrar que “Quórum”, corresponde ao número legal mínimo de condôminos que devem estar presentes na assembleia para que sua realização tenha validade. Daí o Código Civil indica qual é o quórum para cada tipo de deliberação. Caso a convenção prever diferente, ainda que interior a 12 de janeiro de 2003 (entrada em vigor do código), deverá prevalecer o que está determinado pela lei 10.406/02 (Código Civil).
O novo Código Civil prevalece sobre normas internas. Daí porque deverão os condomínios através de suas administrações, ao fazerem ou alterar suas convenções, definir, com clareza técnica, o correto conceito de maioria, assim como criar capítulo específico para diversos quóruns exigidos para as votações e deliberações em geral. Lembrando que o art. 1.351, (CC) dependerá da aprovação de 2/3 (dois terços) dos condôminos a alteração da convenção e do Regimento Interno. Verificamos que quanto ao termo “condôminos presentes”, constante do artigo 1.352 determina que as deliberações são tomadas pelo termo acima citado “Condôminos Presentes”, o que não deixa qualquer dívida na interpretação. A mesma expressão é verificada no art. 1.353, que menciona “A maioria dos votos presentes, salvo quando exigido quórum especial”.
É também importante lembrar que obras úteis necessitam apenas de voto da maioria dos condôminos. E obras úteis, que por definição do próprio Código Civil são aquelas que aumentam ou facilitam o uso do bem (Artigo 96§2º), o quórum de tal obra, por sua natureza, deve ser da maioria dos condôminos, ou seja, maioria de todo condomínio, exemplo de obras úteis, a construção de uma cobertura em áreas comuns, uma cobertura no portão de entrada de pedestres ou vagas de garagem descobertas. Quanto às obras que têm a finalidade de manutenção conservação do bem, evitando assim que o mesmo se deteriore (art. 96§3º) a sua execução independerá de aprovação em Assembleia, e por ser essencial ao condomínio, enquadra, na questão de evitar maiores danos ao patrimônio de todos os condôminos. Quanto a obras no terraço de cobertura, é de responsabilidade do proprietário, de modo que não haja danos às unidades inferiores.
Até o Próximo