Este assunto surgiu de troca de experiências entre estudiosos da gestão de condomínio, razão porque aproveito para o artigo de hoje.
Quando se fala na utilização de áreas comuns de um prédio, quer seja condômino, condomínio ou por terceiros, com exclusividade, nos leva a diversos enfoques, além de provocar todo tipo de polêmica e ainda fomenta litígio, que não raras vezes tem sido resolvido nos tribunais.
Nossos estudos do assuntoestão baseados no que nos orienta a utilização de áreas (partes) comuns do prédio para propaganda e instalações de antenas, observamos a questão em face das disposições do novo Código Civil que, nos art. 1331 a 1358, passou a regular o condomínio em edifícios, no capítulo denominado “Do condomínio Edilício.”O art. 1331 e seus parágrafos da Lei 10.406/02 (CC), cobertura. O referido artigo em caput, estabelece a possibilidade de serem instituídas nos prédios partes de propriedade exclusiva e partes de propriedade comum dos condôminos. No parágrafo 2º, estabelece o “telhado” partes comuns do edifício, que são usadas em comum pelos condôminos e não podem ser alienadas separadas ou divididas. Já o parágrafo 5º, por sua vez, dispõe que “o terraço de cobertura e parte comum”, “ressaltando disposição contrária da escritura de constituição do condomínio”.
Pedro Elias Avvad, no livro Condomínio em Edificação no novo Código Civil comentado, Renovar, 2004, pág. 53, nos adverte o seguinte: “nota-se que o teto”, substantivo que prestava à confusão, foi substituído, como vantagens, ora por terraço de cobertura, caracterizando a área superior descoberta da edificação.
Lembramos que a Lei 4.591/64 não usa tais expressões refere-se a “teto” quando descreve as partes de uso comum, que constitui “condomínio de todos” e não que é “insuscetíveis de divisão, ou alienação destacada da respectiva unidade” e, ainda, “de utilização exclusiva por qualquer condômino” (art. 3º). Verificamos que a legislação, seja na Lei 4.591/64, seja na 10.406/02 (CC), de preservar as áreas comuns da edificação colocando-se a salvo de eventual apropriação ou outros embaraços por parte de algum condômino. Ressalta-se que o art. 1342 estabelece que a realização de obras em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhe facilitar ou aumentar ou ainda modificar a sua utilização, depende da aprovação de dois terços dos votos dos condôminos, não sendo permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por qualquer dos condôminos das áreas próprias ou comuns”. Por fim, o Código Civil atribui ao síndico a responsabilidade de “diligenciar a conservação e aguarda das partes comuns e zelar para a prestação dos serviços que interessem aos proprietários (condôminos)”. (Art. 1348 CC). Sobre a instalação de antenas no teto do edifício, quer seja de televisão, telefonia etc, na cobertura do edifício, cabe lembrar que o telhado, por força de lei, constitui parte comum do prédio. Na lei não há proibição expressa, ficando a convenção e ao regulamento interno, no silêncio destas normas, a assembleia de condôminos, por unanimidade, pode alterar a forma de uso e utilização (destinação) das partes comuns, autorizando a locação de espaços para uso das mesmas, com reversão do proveito econômico à massa condominial. Advirto que é importe a implicação no que se refere ao Imposto de Renda.