Os síndicos têm nas Administradoras, excelentes auxiliares na difícil e complexa tarefa que é a gestão de condomínio ou de fornecedores de mão de obra e especializados, que são empresas com funções econômicas e relações jurídicas diferentes.
As administradoras de condomínios exercem atividades que são as do sindico: contratando pessoal; preparando as prestações de contas; preparando as previsões de despesas; elaborando folhas de pagamento quando o condomínio possui empregados; elaborando cobranças das taxas condominiais; pagamento dos encargos do condomínio; recolhendo tributos: contribuições fiscais e trabalhistas e inúmeras outras atividades inerentes a vida condominial que são de responsabilidades do síndico. Tais serviços são remunerados, cabendo ao síndico, a fiscalização e a cobrança pela eficiência dos serviços da administradora, podendo ser delegada ao conselho consultivo do condomínio.
Quanto aos fornecedores de mão de obra ou de serviços especializados trabalha de forma de diferente. Ela é chamada quando o condomínio precisa de profissionais para atender determinada necessidade.
Para atender os serviços de limpeza e portaria os síndicos contrata as chamadas conservadoras, lembrando que a responsabilidade do condomínio para com os direitos trabalhistas do pessoal contratado é subsidiaria a da empresa prestadora, isto é, caso a empresa não pague, a justiça trabalhista poderá condenar o condomínio a pagar.
Nos contatos que mantemos periodicamente com síndicos conselheiros, condôminos e moradores de condomínios edilícios é que as administradoras cobram o 13º salario, em alguns casos com o título de “trabalho extraordinário”, “serviço especial”, “elaboração e entrega de imposto de renda”, “despesas não previstas”, “fundo especial de serviço”, entre outros, mas as cautelas de afastar dessas “fantasias” o principal, ou seja, o valor da cobrança igual ao da mensalidade prevista pelo contrato, fixo ou em porcentual, as vezes aquém ou além.
O contrato de prestação de serviço entre condomínio e administradora compreende todos os serviços necessários para escorreita administração (serviço do síndico). Basta que se analise o art. 601 do CC/ 2002 que corresponde ao art.1.22400 CC/1916: “Não sendo o prestador de serviço contratado para certo e determinado trabalho, entender-se á que se obrigou a todo e qualquer serviço compatível com as suas forças e condições”. Como não há administradoras de condomínios, a cobrança do 13º (decimo terceiro) salario, legalmente destinado aos empregados, sob qualquer título, além de tratar de cobrança indevida, fruto de conduta imoral, pode configurar crime de estelionato ou outras fraudes e, ainda, dar ensejo para que as vítimas promovam contra essa responsável ação de restituição de indébito, cumulada ou não com prestação de contas, ou em alguns casos, até ação de reparação de danos materiais e morais.
Até o próximo.
José Maria Braz Pereira – Consultor de Empresas