Aproveitamos para cumprimentar a Editora Andrea Castilho da Revista O Sindico em Revista, pelo evento realizado, 9º Dia do Sindico, não só pela qualidade e organização, mas, pelo excelente ambiente e menu. Ao nosso amigo Joaquim Castilho parabéns pela merecida homenagem da Câmara Municipal.
Vamos hoje falar sobre os papos com um significativo número de síndicos durante o almoço do dia do sindico. Sentimos que a Gestão Condominial requer um preparo, pois, além da complexidade difere de outros tipos de gestão e que a comparação com gestão empresarial não se enquadra, uma vez que na empresarial o gestor lida com a competição onde conhecer o mercado e os concorrentes é de fundamental importância, ao passo que na gestão condominial além da necessidade de conhecer as pessoas precisa saber que o condomínio visto pela lei, necessita de um administrador denominado “sindico”, que além de mediador é o representante dos interesses da comunidade condominial é também um organizador das rotinas multidisciplinares que o próprio interesse e de direito dos condôminos possa exigir. Lembramos que o ser humano é um ser social por excelência, e sempre busca, na medida de seus anseios, os mesmos objetivos. Falamos atualmente de condomínio a busca de segurança, conforto, praticidade, além de saúde e sossego, no espaço que unem pessoas diferentes para formar um único condomínio. Daí não podemos equiparar uma sociedade formada por proprietários que dividem uma área comum a uma empresa, pois enquanto na empresa pode-se alterar qualquer coisa em função do que eu está no comando, no condomínio há que se respeitar interesse coletivo em primeiro lugar.
Vale salientar que condomínio, completado pelo código civil (lei 10.406/02), nos artigos 1.331 a 1.358, denominado de condomínio edilício (edificação ou conjunto de edificações) possui regramento também na Lei 4.591/64, porem agora apenas na parte não disciplinada pelo código civil é aplicável.
É importante entender o que é área comum, uma vez que é a área indivisível, as partes que integram a edificação e são usadas por todos os moradores (condôminos ou não) ou sejam: corredores (halls), elevadores, caixa d’agua, dutos de ventilação, escadas, salas de reuniões, salões de festas, piscinas, playground, a não ser que haja consentimento unanime dos condôminos em Assembleia Geral, qual modificação de uso, precisa ser através de assembleia.
O art. 1.341 da Lei 10.406/02, regulamenta a realização de obras no condomínio, onde estipula os quóruns necessários a cada tipo de obra. Temos verificado nos estudos que analisamos que ao lado das obras voluptuárias, que são as realizadas para mero recreio de quem as faz, não se mostrando efetivamente necessários, existem as benfeitorias uteis, que são as que facilitam ou aumentam o uso da coisa. Toda e qualquer obra no condomínio precisa passar em Assembleia geral, onde deve o edital de convocação ser claro o que se vai discutir, onde todos os condôminos devem ser convocados, uma vez que torna-se necessário apresentação mínima de três orçamentos para escolha do melhor que atenda o interesse da coletividade. Quando se trata de obra emergencial ou urgente, esta formalidade pode ser após sua realização, o sindico ou condômino dará ciência à assembleia que deverá ser convocada imediatamente. Isto porque a obra não urgente, somente poderão ser efetuadas após autorização da Assembleia (art. 1341 § 3º da lei 10.406/02).
Obrigado, continuem comunicando conosco através do e-mail: tirandotodasduvidas@gmail.com e fale com o consultor Flávio Almeida Chaves Pereira.
Até o próximo.
José Maria Braz Pereira – Consultor de Empresas