Não existe uma definição da lei, mas deverá ser assim considerado todo aquele que causar incômodo à vizinhança e/ou desvalorização do imóvel (prédio), por atos como embriaguês constante, uso de drogas, prática de atividades ilícitas, prostituição, produção excessiva de barulho, uso de animais que causem riscos e danos à vizinhança. A lista é muito grande, porque os legisladores não definiram. Caberá aos juízes, caso a caso, enquadrar os comportamentos antissociais à luz do novo código.
A proximidade entre as unidades autônomas (apartamentos), decorrente não apenas da copropriedade sobre as partes comuns, mas também da pouca distância entre as unidades, sobre as quais recai a propriedade exclusiva, torna-se, por vezes, fonte de inúmeros conflitos.
Daí a doutrina utiliza a terminologia “condômino nocivo” para classificar pessoas que, morando em condomínio de edifício de apartamentos, tenham uma conduta incompatível, perturbando a paz condominial, que possa prejudicar o sossego, a saúde e a segurança dos demais moradores, a tranqüilidade e o equilíbrio psíquico dos demais.
Deve-se observar que a conduta denominada nociva refere-se tanto ao comportamento antissocial quanto ao descumprimento, reiterado dos deveres previstos na lei e também na convenção, regimento interno ou normas do condomínio, mormente no que diz respeito ao pagamento das despesas condominiais, pois o devedor constantemente acaba por onerar os demais condôminos, que se veem obrigados a ratear a sua cota parte.
O novo Código Civil, visando coibir o comportamento nocivo, regulamentou multa correspondente até o quíntuplo do valor da contribuição (art.1.337, CAPUT) para o condômino ou morador que não cumprir, reiteradamente, os seus deveres perante o condomínio (art. 1.336 e incisos). No art.1.337, parágrafo único, estabeleceu, ainda, multa correspondente ao decuplo da contribuição condominial a ser imposta aos infratores que por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condomínios ou moradores. É importante observar que as muitas previstas no CAPUT e no parágrafo único, dependem da reiteração das faltas. Para aplicação da penalidade prevista no Código Civil, torna-se necessário o voto de três quartos dos condôminos, excetuando-se evidentemente, o infrator. A fixação do quantum dependerá da gravidade das faltas e da reiteração, independentemente das perdas e danos eventualmente apuradas. Quanto ao artigo único, depende de previsão na convenção ou no ato constitutivo e poderá ser imposto pelo síndico ou pelo corpo diretivo do condomínio (prédio), reclamando posterior ratificação da assembleia, mediante voto de três quartos dos condôminos restante.
Lembramos que o art. 1.277 do Código Civil protege o morador (condômino ou não) contra o mau uso da propriedade vizinha, em benefício de sua saúde, sossego e segurança. As providências jurídicas necessárias tanto podem ser tomadas pelo síndico como pelo próprio prejudicado.
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Até o próximo.