Para entendermos a gestão condominial, vamos falar sobre pontos importantes.
– Unidade autônoma
Conforme o próprio nome diz, é a unidade privada de cada proprietário (condômino), o apartamento ou sala e também a vaga da garagem.
O condômino é responsável pela unidade autônoma e deve zelar, por sua conta e risco, pelo bom uso e conservação da coisa. Decorre dessa unidade autônoma, a taxa de condomínio a ser paga, isto é, a cota de contribuição correspondente à fração ideal do espaço ocupado por cada unidade, exceto se houver estipulação contraria em convenção.
– Área comum
É a área indivisível, as partes que integram e são usadas, por todos moradores: corredores (hall), elevadores, caixa d’água, dutos de ventilação, escadas, salão de festas ou de reuniões, piscina, playground, etc.
No caso das Benfeitorias realizadas por mero deleite, tais como decoração do saguão ou do átrio do edifício com obras de artes, ou então construção de jardins faraônicos e assim por diante, caracterizados pela doutrina como benfeitorias voluptuárias, só obriga ao pagamento com aprovação de dois terços (2/3) da Assembleia Geral do Condomínio nos Termos do Artigo 1.341, inciso I, do Código Civil.
– Fração Ideal
Corresponde à parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e do terreno, proporcional à unidade autônoma de cada condômino.
Os condôminos das unidades maiores possuem frações ideais diferentes, já que nem todos os condôminos possuem unidades com a mesma área útil.
Na convenção, deverá estar disciplinado, contudo, que o valor da taxa de condomínio será pela unidade e pelo número de vagas na garagem, por exemplo.
– Conselho Consultivo
Existe a previsão legal (art. 23§º único, da lei 4.591/64) de um órgão de assessoramento, para auxiliar o síndico cujas funções são delimitadas pela convenção.
O Conselho Consultivo é composto de três condôminos cuja eleição visa assessoramento do síndico no sentido de orientar a administração do condomínio. Sua existência é obrigatória e somente condôminos podem exercer o cargo.
– Conselho Fiscal
O conselho Fiscal está previsto no art. 1.356 do Código Civil e não deve ser confundido com o Conselho Consultivo cujas as funções são diferentes.
O art. 1.356 (CC) diz: “Poderá haver no condomínio um Conselho Fiscal, composto de três membros, eleitos pela Assembleia, por prazo não superior a dois anos, ao qual compete dar parecer sobre as contas do síndico”.
O Conselho Fiscal não é obrigatório, mas é de grande utilidade na administração e aprovação das contas do condomínio, podendo ter como membros, não condôminos, como por exemplo moradores (inquilinos), que passarão a participar de forma efetiva do condomínio, e consequentemente, o torna transparente.
– Convenção
A convenção pode ser encarada como a “Lei do Condomínio”, pois tem a finalidade de instruir um ambiente de paz e harmonia entre moradores, bem como resguardar o patrimônio e a segurança.
É um conjunto de normas escritas divididas em capítulos elaborados em conformidade com o ordenamento jurídico e devidamente aprovada em assembleia por condôminos (proprietários) representantes de dois terços (2/3) das frações ideais, no mínimo.
A convenção pode ser elaborada por instrumento público ou particular, e depois de registrada em Cartório de Registro de Imóveis, deve ser obedecida seja por condômino ou não, nos termos do Art. 1.333 do Código Civil.
Deve conter as normas, de acordo com o Art.9º§3º da Lei nº 4.591/64.
Até o próximo!
Tirando Todas as Dúvidas
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Respostas por Flávio Almeida Chaves Pereira
Margarida Correa: O nosso condomínio realizou a primeira assembleia e tudo foi organizado pelo incorporador da obra do prédio. É correto o procedimento?
Resposta: O incorporador imobiliário é a pessoa física ou jurídica, embora não efetuando a construção, compromisso ou efetivo a venda e frações ideais de terreno, objetivando a vinculação de tais frações a unidade autônomas em edificações a serem construídas ou em construção sob o regime condominial, ou que meramente aceite propostas para efetivação de tais transações, coordenando ou levando a termo a incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso, pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas condições das obras concluídas (Art. 29).
Rogério Queiroz: Mudei de prédio e nesse novo, na assembleia, um condômino falou que não se podia resolver nada, pois não havia quorum para deliberação. O que é isso?
Resposta: O quórum para deliberação se refere ao número de presentes necessários para a deliberação e aprovação de determinada matéria prevista no edital de convocação. Os quóruns são estabelecidos em leis.