Nossa coluna foi escrita antes do 8º Dia do Síndico, que se realizou ontem, dia 25, conforme várias chamadas que fizemos em artigos anteriores. Com relação à programação, essa incluiu palestras de interesse dos síndicos, pois abordaram assuntos como Responsabilidade Civil do Síndico; Uma Edificação Segura; Limpeza Urbana e Coleta Seletiva em Juiz de Fora, na parte da manhã e à tarde: Cobrança de Débitos Condominiais; Energia Solar para Condomínios e Mediação e os Conflitos Condominiais, além de sorteios de prêmios e brindes.
Portanto, os assuntos são de interesses da gestão condominial, que não pode ser eficaz sem que os síndicos estejam preparados para a complexidade do gerenciamento de um condomínio, que era notoriamente um cargo ao qual se indicava pessoas associando a figura austera, por vezes chata e autoritária, mas sem condições de buscar soluções para os problemas cotidianos nos condomínios.
Devemos entender que as funções exercidas pelo síndico, administrativas e representativas, dizem respeito ao condomínio como pessoa jurídica, não havendo uma representação singular de interesses pessoais de cada condômino, segundo nos ensina Antonio Chaves (Lições de Direito Civil, São Paulo, RT 1976), ao ressaltar que o síndico “(…) é órgão do condomínio como pessoa jurídica, e não dos proprietários uti singuli, dos quais ele não é representante e com os quais não tem relações jurídica. Daí resulta que o síndico não pode agir em nome dos coproprietários, principalmente numa ação judicial, e que ao contrário, ele pode agir contra os coproprietários”.
Essa eventual ação contra os coproprietários é frequente na cobrança da quotas condominiais comuns inadimplidas, um dos deveres exigidos pelo mandato outorgado ao síndico. Como se pode ver, a “defesa dos interesses comuns” que dele se exige, conforme art. 1.348, II do Código Civil, que diz respeito somente à figura do condomínio e não a interesses particularizados, motivo pelo qual o síndico (remunerado ou não, o que a lei não previu devendo a convenção estabelecer) não mantém qualquer vínculo empregatício com os condôminos ou com o condomínio, podendo ser destituído pela mesma assembleia geral que o elegeu, sem quaisquer direitos de cunho trabalhista.
Fica entendido que embora a assembleia geral seja o órgão administrativo soberano, secundariamente prevendo-se ainda um Conselho Fiscal com a competência de dar parecer sobre as contas do síndico, conforme art. 1.356 do Código Civil, este é na verdade o órgão executivo do condomínio por excelência, a pessoa sobre quem recaem as maiores responsabilidades da amplitude dos poderes que lhe são concedidos por lei, tanto de mandato como de representação.
Fica entendido que o síndico tem o dever legal de dar o melhor de si no encaminhamento dos problemas que digam respeito aos interesses comuns, que devem ser por ele zelados como se fossem seus próprios interesses pessoais. O que ao contrário, por exacerbação ou omissão, sempre poderá acarretar em responsabilização pelos eventuais danos causados ao condomínio.
Eis aí a importância da realização do evento, que contou com o patrocínio do SIRCOM, TVE, Diário Regional e Premium FM, entre os outros parceiros da Lógica Comunicação Humano, e que nos permitirá novos comentários.
Concluindo, fica claro que a complexa função de síndico envolve, por sua natureza tanto administrativa como representativa, o condomínio como pessoa jurídica e não o interesse pessoal ou de grupos internos. Daí a necessidade de saber comunicar-se. Você já parou para pensar seriamente sobre como se comunica com as outras pessoas que fazem parte de seu condomínio?
Até o próximo!
TIRANDO TODAS AS DÚVIDAS
E-mail: tirandotodasduvidas@gmail.com
Pergunta: O condomínio é obrigado a ter AVCB? Qual é a responsabilidade do condomínio?
Resposta: A responsabilidade é toda do condomínio e é a primeira coisa que o Corpo de Bombeiros vai exigir para constatar se a edificação tem o AVCB. A legislação estadual determina que a fiscalização é de responsabilidade do Corpo de Bombeiros. O condomínio deverá providenciar Projetos de Prevenção e Combate a Incêndio e Pânico (PPCIP).
Joaquim de Oliveira: Nosso condomínio não tem convenção e alguns condôminos acham que não é preciso, por ser pequeno, com doze apartamentos. É correto?
Resposta: No condomínio, seja ele de qualquer natureza, a coexistência, o convívio, o desfrute de áreas comuns e mesmo a utilização da própria parte individualizada de cada condomínio sempre trarão conflito. Ainda que pequeno, precisa de normas, daí a Convenção Condominial, que é o conjunto de normas, criadas e impostas pelos próprio condôminos.