Vamos esclarecer aos estimados amigos leitores, que o fato de não nominar as pessoas e condomínios, prende-se ao nosso ponto de vista que o que importa abordarmos são realmente que o que interessa aos estudiosos dos assuntos são os fatos. Vamos então fazer considerações gerais sobre condomínio.
Lembramos que o espírito do Direito reside em normatizar o fato social, tornando-o uma regra a ser seguida, gerando assim, bem-estar social. Porém algumas vezes ao elaborar a lei, esta traz no texto termos de difícil compreensão, ou até mesmo um caráter dúplice, que gera as mais variadas interpretações, até mesmo por ter seus artigos redigidos segundo o padrão culto da normal gramatical. Vamos procurar trazer informações sobre os termos integrantes dos condomínios.
Condomínio: Numa visão geral, expressa a ideia de um direito exercido por mais de um indivíduo sobre o mesmo objeto vamos aproveitar uma lição tirada de APUD ACQUAVIVA, Marcus Claudio, Dicionário Acadêmico de Direito, 2º Ed. Ver. Ampl. Atual. São Paulo: Editora Jurídica Brasileira, 2001 Pag. 207, onde Carlos Maximilino nos ensina: “Condomínio é uma relação de igualdade que se limitam reciprocamente; uma situação de equilíbrio que torna possível a coexistência de direitos iguais sobre a mesma coisa, limitando em cada um o poder de gozo e disposição da mesma, tanto quanto é exigido por igual direto dos outros”. Daí concluímos que sendo o direito exercido pelos indivíduos sobre suas unidades privativas e sobre a dependências de uso comum de uma edificação construída sob a forma de condomínio vertical ou horizontal.
Daí então esse tipo de condomínio, contemplado pela lei 10.406/02 (Código Civil), em seus artigos 1.331 a 1.358, denominados de “Condomínio Edilício (edificação ou conjunto de edificações)”. Possui regramento também na lei4.591/64 porém somente na parte não disciplinada pelo novo código é aplicável. O condomínio é uma instituição encarada como pessoa jurídica de direito privado, sendo então representado, ativa e passivamente pelo sindico. Como pessoa jurídica de direito privado responde por danos causados a terceiros, seja pela ação ou pela omissão, tanto do sindico quanto de seus prepostos: o zelador, o porteiro, o vigia, o garagista/ manobrador e outros. Para custear as despesas das partes de uso comum, é feito através de rateio, onde todos os condôminos contribuem para o pagamento, para que haja de forma efetiva a manutenção e o bom uso do condomínio.
Daí originaliza-se tipos de despesas condominiais: despesas ordinárias e despesas extraordinárias. A lei do inquilinato nº 8.245/91, estabelece nos artigos 22 e 23, quais são as consideradas “ordinárias” e as “extraordinárias”, bem como esclarece que as despesas ordinárias são de responsabilidades do inquilino e as extraordinárias do proprietário.
É importante observar se, por qualquer motivo, o locatário (inquilino_ não pagar, a obrigação passa para o locador (proprietário/condômino), o qual poderá ser acionado pelo condomínio, em uma ação de cobrança. Daí então, abre o passibilidade do condômino (locador), por via regressa, cobrar o locatário, mediante ação de despejo por falta de pagamento de encargos. A cobrança do condomínio contra o locador (condômino), poderá ou deverá ser pelo rito sumaríssimo e este, ao acionar o locatário, após pagar as despesas, o fará por ação executiva. Continuaremos no próximo. Até lá.