Vamos analisar alguns aspectos que envolvem a convocação de Assembleias Gerais nos condomínios, que sem dúvida é o início de um grande número de afastamentos de condôminos das reuniões, em vez que como já comentamos dificultam a obtenção dos quóruns exigidos pela lei 10.406/02 (CC), que corresponde ao número legal mínimo de condôminos que devem estar presentes na Assembleia para que sua realização tenha validade vejamos:
- Compete ao síndico convocar a Assembleia dos condôminos, mas se houver sua omissão, 1/4 dos condôminos poderá convocá-la. O código Civil ressalta que o síndico é representante da coletividade, e se agir de forma omissa a prejudicar a comunidade condominial fica sujeito a sanções e responsabilidades previstas nos artigos 653 e seguintes do referido Código.
- Dar imediato conhecimento à Assembleia da existência de processo judicial ou administrativo importante que possa influir na vida do condomínio. Eis aqui uma regra inédita estabelecida como dever do síndico. Contudo, é preciso esclarecer que isso não significa colocar em votação, mas tornar a administração mais transparente de forma a que todos tomem conhecimento do que está sendo investido em benefícios de todos, ou seja da coletividade.
- Quando e como convocar uma Assembleia Geral Ordinária (AGO) ou uma Assembleia Geral Extraordinária (AGE). A AGO deve ser convocada anualmente com pauta definida como: Prestação de contas do exercício (ano que passou); Previsão orçamentária para o exercício seguinte; Eleição do síndico, subsíndico, Conselho Consultivo e Conselho Fiscal (se houver) existem condomínios que em virtude de a lei prever até dois anos este item obedecerá esta situação. Não se deve na AGO incluir outros assuntos uma vez que a Assembleia deverá ter uma visão detalhada dos débitos e, créditos ocorridos, além de fatos ligados aos mesmos. É importante lembrar que o art. 1.341 do Código Civil determina os quóruns para aprovação de obras pela Assembleia, fato este que não é exigido para os assuntos na pauta estabelecida pelas leis, pois isto as vezes complica em vez de ser produtivo.
- Edital de Convocação: Deve ser claro e transcrever o que realmente será deliberado na assembleia, lembrando do art. 1.354 (CC) que estabelece que Assembleia não poderá deliberar se “todos” os condôminos não forem convocados para a reunião. Daí precisa o síndico ter em mãos o protocolo de que todos os proprietários receberam o edital.
- As Assembleias devem começar elegendo o presidente e o secretário da mesa, aí mora um cuidado, pois as reuniões podem ser transformadas em grupos de poucos condôminos. Razão porque os síndicos precisam envolver o máximo a comunidade que será afetada pelas decisões tomadas e que terão consequências na coletividade.
- O parágrafo 2º do art. 1.310 do Código Civil regula que se a Assembleia não se reunir, o juiz decidirá a requerimento de qualquer condômino. É preciso que o pedido contenha os esclarecimentos necessários para que o juiz se intere do assunto. Lembro que uma assembleia longa e cansativa afasta os condôminos delas. Planeje bem as Assembleias de seu condomínio.
Até o próximo