O administrador de condom\u00ednios, por si ou por meio de sua empresa, que constitui e representa, na qualidade de outorgante, compromete-se a prestar ao condom\u00ednio, na qualidade de outorgado, os servi\u00e7os necess\u00e1rios e os extraordin\u00e1rios de sua compet\u00eancia mesmo que n\u00e3o sejam no contrato identificados, sob pena de falta grave e de rescis\u00e3o do contrato com responsabilidade civil e criminal, inclusive com indeniza\u00e7\u00e3o por danos materiais e morais, mediante condi\u00e7\u00f5es.<\/p>\n
O artigo 22, \u00a7 2\u00ba, da lei 4.591\/64 permite que as fun\u00e7\u00f5es administrativas do s\u00edndico sejam confiadas a pessoas de sua confian\u00e7a, e sob sua inteira responsabilidade, mediante aprova\u00e7\u00e3o das assembleias gerais. Nesse ponto, como vemos, a maioria dos s\u00edndicos contrata empresas especializadas em administra\u00e7\u00e3o de condom\u00ednios.<\/p>\n
J\u00e1 o artigo 1.348, \u00a7 2\u00ba da Lei 10.406\/02 estabelece que o s\u00edndico pode delegar (transferir) a outrem, total ou parcialmente, os poderes de representa\u00e7\u00e3o ou as fun\u00e7\u00f5es administrativas, mediante aprova\u00e7\u00e3o da assembleia, salvo disposi\u00e7\u00e3o em contr\u00e1rio da conven\u00e7\u00e3o.<\/p>\n
Segundo Antonio Jos\u00e9 Ferreira Carvalho, \u201cO condom\u00ednio nos dias de hoje, funciona como uma pequena empresa. Na maioria das vezes, n\u00e3o tem o s\u00edndico tempo suficiente, devido a outros afazeres, para cuidar de toda a parte t\u00e9cnica, fazer a contabilidade, recolher as obriga\u00e7\u00f5es sociais, emitir recibos, efetuar pagamento dos empregados, etc. Surgiram ent\u00e3o as empresas administradoras de im\u00f3veis que, recebendo a delega\u00e7\u00e3o de poderes do s\u00edndico, passaram a executar as fun\u00e7\u00f5es administrativas de maneira t\u00e9cnica e perfeita, por possu\u00edrem pessoal habilitado, fazendo com que, quase sempre, desaparecessem as figuras individuais, nesses casos, como as do contador que fazia o livro caixa e de alguns administradores isolados que n\u00e3o tinha estrutura suficiente para seguir o desenvolvimento tecnol\u00f3gico\u201d. (O Condom\u00ednio na Pr\u00e1tica, Lumem Juris, 8\u00aa Edi\u00e7\u00e3o. p.29).<\/p>\n
Da\u00ed vimos que o assunto mais importante da vida condominial, que \u00e9 administra\u00e7\u00e3o do condom\u00ednio, na qual os dispositivos do atual C\u00f3digo Civil (Lei 10.406) vir\u00e3o para complementar o art. 22 da Lei 4.591\/64, e, em algumas vezes, alteram-na. Tudo come\u00e7a com a designa\u00e7\u00e3o de quem responder\u00e1 por essa administra\u00e7\u00e3o. O art. 1.347 (CC) regula: \u201cA assembleia escolher\u00e1 um s\u00edndico, que poder\u00e1 n\u00e3o ser cond\u00f4mino, para administrar o condom\u00ednio, por prazo n\u00e3o superior a dois anos, o qual poder\u00e1 renovar-se\u201d.<\/p>\n
Fica a\u00ed confirmada a ideia de que quem administra o condom\u00ednio \u00e9 o s\u00edndico. A lei altera o conceito de elei\u00e7\u00e3o, determinando que haja uma escolha, ou seja, poder\u00e1 haver uma elei\u00e7\u00e3o, mas caber\u00e1 tamb\u00e9m indica\u00e7\u00e3o, aclama\u00e7\u00e3o ou qualquer outro m\u00e9todo para estabelecer quem ser\u00e1 o s\u00edndico do condom\u00ednio, cabendo a cada conven\u00e7\u00e3o definir o assunto. Vimos ent\u00e3o que a legisla\u00e7\u00e3o manteve o prazo de at\u00e9 dois anos para o mandato do s\u00edndico, permitindo a reelei\u00e7\u00e3o por v\u00e1rias vezes, podendo a conven\u00e7\u00e3o determinar restri\u00e7\u00f5es a isso. Fica claro tamb\u00e9m que o s\u00edndico n\u00e3o precisa ser cond\u00f4mino, podendo ser um terceiro, pessoa f\u00edsica ou jur\u00eddica. Raz\u00e3o porque surgiu \u201co que chamamos de S\u00edndico Profissional\u201d, que s\u00e3o pessoas que se aperfei\u00e7oam com cursos de qualifica\u00e7\u00e3o e se tornam uma boa solu\u00e7\u00e3o para os condom\u00ednios que n\u00e3o encontram entre os cond\u00f4minos e moradores quem queira ser o s\u00edndico, ou que estejam sendo administrados sem resultados positivos para o condom\u00ednio. Temos visto trabalhos de s\u00edndicos profissionais com excelentes resultados. Lembramos que esse profissional tem forma\u00e7\u00e3o espec\u00edfica para exercer o cargo e n\u00e3o pode ser apenas um curioso(a).<\/p>\n
\u00c9 importante salientar que o cargo de s\u00edndico n\u00e3o tem v\u00ednculo empregat\u00edcio. Ele recebe remunera\u00e7\u00e3o como aut\u00f4nomo, seja cond\u00f4mino ou n\u00e3o.<\/p>\n
Sempre somos abordados por s\u00edndicos, cond\u00f4minos e moradores de condom\u00ednios, sobre a quest\u00e3o de 13\u00ba sal\u00e1rios pelo administrador ou pela empresa administradora de condom\u00ednios, em alguns casos com o titulo de 13\u00ba sal\u00e1rio, em outros de forma mascarada como \u201ctrabalho extraordin\u00e1rio\u201d, \u201celabora\u00e7\u00e3o e entrega de imposto de renda\u201d, entre outros, mas sem as cautelas de afastar dessas fantasias o principal, ou seja, o valor da cobran\u00e7a igual ao da mensalidade prevista pelo contrato, que compreende todos os servi\u00e7os necess\u00e1rios para a escorreita administra\u00e7\u00e3o. Como n\u00e3o h\u00e1 v\u00ednculo empregat\u00edcio entre condom\u00ednio e administradores, a cobran\u00e7a do 13\u00ba sal\u00e1rio, legalmente destinado aos empregados sob qualquer t\u00edtulo, al\u00e9m de tratar de cobran\u00e7a indevida, trata-se de cl\u00e1usula abusiva.<\/p>\n
Voltaremos ao assunto, para complement\u00e1-lo, em raz\u00e3o do espa\u00e7o. A partir de hoje, o Consultor Fl\u00e1vio Almeida Chaves Pereira passar\u00e1 a responder as consultas diretamente a cada pessoa.<\/p>\n
At\u00e9 o pr\u00f3ximo!<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
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