Vamos hoje falar sobre condom\u00ednios, com base em nossa an\u00e1lise dos fatos e dados quando de minhas visitas, como s\u00edndico de condom\u00ednio residencial, comercial e misto (comercial\/residencial), al\u00e9m de procurador em diversas assembleias de diversos condom\u00ednios. Nossas observa\u00e7\u00f5es e anota\u00e7\u00f5es foram ligadas as nossas experi\u00eancias em consultoria de empresas, atuando em grandes, m\u00e9dias e pequenas, desde a chamada fundo de quintal at\u00e9 empresas de grande porte, onde aplic\u00e1vamos os mesmos m\u00e9todos, observa\u00e7\u00f5es, anota\u00e7\u00f5es, bem como an\u00e1lise de posto de trabalho, o que nos permite afirmar que a gest\u00e3o condominial tem que ser vista como algo diferente de gest\u00e3o empresarial, embora usando de t\u00e9cnica e m\u00e9todos usados nesta modalidade de gest\u00e3o, pois tem muito de administra\u00e7\u00e3o p\u00fablica, uma vez que lida com dinheiro dos moradores (propriet\u00e1rios e inquilinos), que contribuem em forma de rateio e t\u00eam o direito \u00e0 transpar\u00eancia e informa\u00e7\u00e3o constante da situa\u00e7\u00e3o atualizada periodicamente, com o direito de cobrar do gestor essa situa\u00e7\u00e3o, conforme estabelecem as leis. Nossas conclus\u00f5es s\u00e3o de consultores e n\u00e3o se baseiam em qualquer ato pessoal, apenas em atos administrativos e nos resultados.<\/p>\n
A primeira lei surgiu no Brasil em 1928 (Lei 5.481\/28), um per\u00edodo no qual gest\u00f5es eram estudadas em raz\u00e3o do tipo pessoal do gestor, onde se classificava em: autocrata, democrata e liberal, raz\u00e3o pela qual alguns achavam que o s\u00edndico tinha que ser en\u00e9rgico para que os moradores aprendessem a cumprir a lei.<\/p>\n
O C\u00f3digo Civil de 1916 tinha vis\u00e3o individualista, o que nos trouxe at\u00e9 ent\u00e3o o fato de que, com o crescimento das moradias coletivas, as incorpora\u00e7\u00f5es foram aumentando, passando a viver a \u00e1rea da constru\u00e7\u00e3o civil, a ser considerada como industrial, j\u00e1 que necessidade de moradias nas grandes e m\u00e9dias cidades apresentavam um d\u00e9ficit muito grande.<\/p>\n
Da\u00ed surgiu, em 1964, a Lei n\u00ba 4.591, que continua em vigor e, em seu art.31, estabelece que a iniciativa e a responsabilidade das incorpora\u00e7\u00f5es caber\u00e3o ao incorporador, que somente poder\u00e1 ser: A) o propriet\u00e1rio do terreno, o promitente comprador, cession\u00e1rio deste ou promitente cession\u00e1rio; B) O construtor, necessitando para isso de um mandato, outorgado por instrumento p\u00fablico, pelo propriet\u00e1rio; C) O corretor de im\u00f3veis. Nas suas obriga\u00e7\u00f5es e direitos do incorporador, estabelecido pelos arts 32 a 47 da Lei 4.591\/64, onde se verifica que o incorporador somente poder\u00e1 iniciar a negocia\u00e7\u00e3o das unidades aut\u00f4nomas (apartamentos) ap\u00f3s arquivar no oficio de registro de im\u00f3veis uma serie de documentos, essa documenta\u00e7\u00e3o ser\u00e1 arquivada e registrada no R.G.I., devendo \u00e0 margem serem averbados os contratos de compra e venda, cess\u00e3o ou promessa, das unidades aut\u00f4nomas.<\/p>\n
Ai, ent\u00e3o, nasce o condom\u00ednio, sem qualquer participa\u00e7\u00e3o dos cond\u00f4minos, que tomam posse de suas unidades e passam a ter que seguir o que est\u00e1 constando na conven\u00e7\u00e3o e no regimento interno elaborado antes mesmo da constru\u00e7\u00e3o, para que os apartamentos possam ser vendidos.<\/p>\n
Da\u00ed, em nosso trabalho junto aos condom\u00ednios, podemos verificar que a grande maioria se preocupa com o superfluxo, uma quantidade administra com vis\u00e3o individualista ou de um pequeno grupo, e apenas um pequeno n\u00famero \u00e9 que administra com base no essencial – ou seja, aquilo que o condom\u00ednio realmente precisa – e tem o Fundo de Reserva como estrat\u00e9gia para a emerg\u00eancias.<\/p>\n
Hoje, o pa\u00eds passa por uma fase de falta de moral e precisa de reformas estruturais, fato que acontece em um grande n\u00famero de condom\u00ednios, que precisam rever desde sua conven\u00e7\u00e3o, regulamento interno e outras normas internas, pois administra\u00e7\u00e3o de condom\u00ednio deixou de ser coisa de amador para ser uma gest\u00e3o planejada, organizada, controlada e discutida em assembleia com participa\u00e7\u00e3o de todos cond\u00f4minos, que precisam ser estimulados a dar sua contribui\u00e7\u00e3o e n\u00e3o somente pagar a taxa mensal. E, para isso, o gestor (s\u00edndico) precisa estar preparado, uma vez que o valor de taxa mensal passa a ter influ\u00eancia na venda e aluguel do im\u00f3vel e no valor do patrim\u00f4nio de cada unidade.<\/p>\n
Abra\u00e7os, e que o Ano Novo traga novas vit\u00f3rias para todos! At\u00e9 o pr\u00f3ximo!<\/p>\n
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Tirando todas as d\u00favidas<\/strong><\/p>\n Continuaremos tirando suas d\u00favidas! Participe pelo email: tirandotodasduvidas@gmail.com<\/p>\n Respostas por Fl\u00e1vio Almeida Chaves Pereira<\/p>\n Manoel Alves Moreira<\/strong>: A s\u00edndica do meu pr\u00e9dio proibiu o uso de partes comuns, \u00e9 correto?<\/p>\n Resposta<\/strong>: A lei veda expressamente a utiliza\u00e7\u00e3o por qualquer cond\u00f4mino em car\u00e1ter exclusivo de coisa ou partes comuns da edifica\u00e7\u00e3o. Apesar dessa proibi\u00e7\u00e3o, estando de acordo todos os cond\u00f4minos, a Assembleia Geral Especifica para tratar do assunto pode autorizar precariamente o uso de partes comuns por algum cond\u00f4mino. Como exemplo, citamos autoriza\u00e7\u00e3o para instala\u00e7\u00e3o de antena e outros.<\/p>\n Antonio Carlos Souza<\/strong>: O s\u00edndico que n\u00e3o presa conta n\u00e3o est\u00e1 errado?<\/p>\n Resposta<\/strong>: Sob sua guarda bens alheios, devem prestar contas. O s\u00edndico, como gestor do condom\u00ednio, portanto gerindo o interesse de todos os cond\u00f4minos, tem o dever de prestar constas de sua gest\u00e3o. Essa presta\u00e7\u00e3o de contas, em regra, deve ser feita \u00e0 assembleia geral e n\u00e3o individualmente, aos cond\u00f4minos<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Vamos hoje falar sobre condom\u00ednios, com base em nossa an\u00e1lise dos fatos e dados quando de minhas visitas, como s\u00edndico de condom\u00ednio residencial, comercial e misto (comercial\/residencial), al\u00e9m de procurador em diversas assembleias de diversos condom\u00ednios. Nossas observa\u00e7\u00f5es e anota\u00e7\u00f5es foram ligadas as nossas experi\u00eancias em consultoria de empresas, atuando em grandes, m\u00e9dias e pequenas, […]<\/p>\n","protected":false},"author":96,"featured_media":0,"comment_status":"closed","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[297],"tags":[],"class_list":["post-88326","post","type-post","status-publish","format-standard","hentry","category-jose-maria-braz-pereira"],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/diarioregionaldigital.com.br\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/88326","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/diarioregionaldigital.com.br\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/diarioregionaldigital.com.br\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/diarioregionaldigital.com.br\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/users\/96"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/diarioregionaldigital.com.br\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcomments&post=88326"}],"version-history":[{"count":0,"href":"https:\/\/diarioregionaldigital.com.br\/index.php?rest_route=\/wp\/v2\/posts\/88326\/revisions"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/diarioregionaldigital.com.br\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fmedia&parent=88326"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/diarioregionaldigital.com.br\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Fcategories&post=88326"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/diarioregionaldigital.com.br\/index.php?rest_route=%2Fwp%2Fv2%2Ftags&post=88326"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}